Magánszemélyek évi egy ingatlaneladását még nem, de adott éven belül két vagy több ingatlanügyletét 35 ezer euró összérték fölött már áfafizetésre kötelezné az állam. Az ingatlaneladások áfájának pár évre visszamenő jellege miatt becsélések szerint 3 milliárd euró gazdagítaná az államkasszát. A szakértőket is erősen megosztó rendelkezésről egy dolog világos, mégpedig az, hogy a törvény nem világos.

Az Országos Adóügynökség az elmúlt esztendő második felében nagyszabású akciót bontakoztatott ki, megcélozva azon magánszemélyeket, akik kereskedelmi jellegű ingatlanügyleteket bonyolítottak le, s az „üzleti forgalmuk" értékére való tekintettel a Fiskális Törvénykönyv értelmében áfabefizetés-kötelezettek. Hozzávetőleges számítások szerint a 2006–2008-as időszakban a magánszemélyek által lebonyolított ingatlanügyletek nyomán az államot mintegy 3 milliárd euró értékű áfa illetné meg – áll egy 2009. szeptemberi becslésben.

Heves vitát szült az áfa-megállapítási és behajtási akció, megosztva a szakértőket is. A „célszemélyek" között van többek között a neves fővárosi üzletember, Radu Negoi_ã szociáldemokrata honatya, akinek nemrégiben zárolták folyószámláit is. Ő állítólag az igazságszolgáltatási szervekhez fordult, de arról is hallani, hogy nemcsak ő, hanem más érintett személyek is, illetve vannak olyanok is, akik megfellebbezték az áfabefizetési kivetést. Hónapokkal ezelőtt lapunkban is beszámoltunk arról, hogy megyénkben szintén kivizsgálás kezdődött, az állami pénzügyi ellenőrzési szervek azonosítottak néhány olyan személyt, akinek esetében fennáll, „fennállna" az áfa-befizetési kötelezettség. Az ügycsomók lezárására még nem került sor, a megoldás folyamatban van.

Ellentmondó vélemények

A minap Bukarestben egy adózással kapcsolatos fórumot rendeztek, amelyen terítékre került a magánszemélyek áfa-befizetési kötelezettsége is, amennyiben azok ingatlanügyleteket bonyolítanak le. Az egyik neves hazai szakértő, Gabriel Biris szerint a törvényhozó az ingatlaneladásokat nem sorolta azon kereskedelmi cselekedetek közé, amelyek révén egy személynek kereskedői jogállása jönne létre. Szerinte akkor lenne törvényes az áfabefizetés, ha a kereskedői jogállás fogalmát újra meghatároznák. Az egyik neves nemzetközi szaktanácsadó cég szakértője, Diana Coroaba szerint jelenleg is tisztázott, hogy mikor áfaköteles egy magánszemély, a törvény világos, és lehetővé teszi az érintett magánszemélyek megadóztatását is. Más szakértők úgy vélik, a román állam akkor fordul a visszamenőlegesség elvének alkalmazásához, amikor pénzre van szüksége. És egy olyan kijelentés is elhangzott, miszerint „egy dolog világos, az pedig, hogy a törvény nem világos".

A törvény szövege

A módosított és kiegészített Fiskális Törvénykönyv 127. szakaszának előírásai értelmében gazdasági tevékenységnek minősül az anyagi és immateriális javak hasznosítása, folyamatos jellegű jövedelmek elérése céljából. Nos, az Országos Adóügynökség szerint az ingatlanügyletek idesorolandók, ha fennáll a folytonosság jellege és az adott ingatlan megszerzésének, építésének eleve a viszonteladás volt a célja, s ha egy naptári éven belül egynél több ilyen ügyletre kerül sor, meghaladva a 35 ezres eurós értékhatárt. Tehát ha például alkalmi eladásról (ügyletről) van szó egy naptári évben, nem áll fenn az áfa-befizetési kötelezettség. Továbbá az áfa szempontjából nem tekintendő gazdasági tevékenységnek azon személyi tulajdonban lévő lakások/javak eladása, amelyeket személyes célra használtak fel, építmények és az azokhoz tartozó területek, amelyeket lakáscélra használtak fel a magánszemélyek, mindazon javak, amelyeket a magánszemély személyes céljaira használ fel, a törvényesen örökölt javak, valamint azok a javak, amelyeket a törvényes előírások alapján kárpótlás/visszaszolgáltatás révén kaptak meg adott személyek.

A Hargita Megyei Közpénzügyi Igazgatóság illetékesei felhívják a figyelmet arra is, hogy szem előtt kell tartani a Fiskális Törvénykönyv 141. szakasza 2. bekezdésének előírásait is. Ezek szerint nem mentesülhet az áfa-befizetési kötelezettség alól olyan új építményeknek, új épületrészeknek vagy beépíthető területeknek az értékesítése, amelyeket értékesítenek. Beépíthető terület alatt érthető minden olyan terület, amelyen a hatályos jogszabályok értelmében építkezni lehet. Építmény alatt értendő bármilyen struktúra, amely a földbe vagy a földre van rögzítve. „Építményleszállítás" (livrare) alatt értendő olyan ügylet, amely az első használat évét követő esztendő december 31-ig valósul meg.

Modellezett áfakötelezettség

Az adóhatóság szakemberei szimuláltak számunkra néhány esetet is: A. B. magánszemély a megelőző esztendőkben nem bonyolított le egyetlen ingatlanügyletet sem, 2010-ben viszont elad két, nem beépíthető területet. Ebben az esetben nem lesz áfaköteles, mert olyan ügyletekről van szó, melyek mentesülnek. Ha 2010-ben elad még egy új építményt is, akkor áfaköteles lesz, ha a 3 ügylet összértéke meghaladja a 35 ezer eurót. Más: C. D. magánszemély 2010-ben elad egy beépíthető területet, elvben ez a művelet nem mentesül az áfa-befizetési kötelezettség alól, de ha az esztendő során hasonló ügyletre nem kerül sor, az nem minősülhet folyamatos jellegűnek, hanem alkalminak, így tehát nem jegyzik áfafizetőként. Ám ha a későbbiek során (de ugyancsak 2010-ben) még elad egy új építményt, s amennyiben az első (a mentesült) ügylet értéke meghaladta a 35 ezer eurót, akkor a második lebonyolítása előtt arra kötelezett, hogy áfafizetőként bejegyeztesse magát. Más: B. család 2010-ben 2 olyan ügyletet bonyolít le, amelyek mentesülnek az áfa-befizetési kötelezettség alól, majd 2011-ben elad egy új építményt. Ebben az esetben 2011-ben válik áfafizetővé, ha az ügylet értéke meghaladja a 35 ezer eurót. Más: C. D. magánszemély 2009-ben megkezdi egy ingatlan építését, eladási szándékkal. 2009-ben arra a vásárlótól nem vett fel előleget, így őt 2009-ben nem jegyzik be áfafizetőként. 2010-ben az ingatlan eladása előtt értékesít egy beépíthető területet, mikor válik áfafizetővé? Mivel folyamatos jellegű tevékenységről van szó, akkor jegyzik be áfafizetőként, amikor túllépi az értékhatárt. Megjegyzendő az is, hogy családok esetében az értéket nem lehet felezni a férj és feleség között, egyikük bejegyzésre kötelezett áfafizetőként.

Utalni kell arra is, hogy a Fiskális Törvénykönyv vonatkozó előírásai (141-es szakasz, 2. bekezdés E-betű 3. pont) szerint az ingatlan bérbeadása nem áfaköteles.

Behajtja-e az áfát az állam vagy sem?

Erre a kérdésre nehéz lenne választ adni. Az köztudott, hogy a 2006–2008-as időszakban magánszemélyek számos épületegyüttest adtak el olyan hamis benyomásnak az alapján, hogy magánszemélyek esetében nem alkalmazandók az áfafizetési szabályozók. Az Országos Adóügynökség adatai alapján 2006–2008 között országos szinten 8 ezer magánszemély összesen 85 ezer ingatlanügyletet bonyolított le. Egy felmérés szerint alig 1 százalékukat jegyezték be áfafizetőként. Azért, hogy a dolgok így alakultak, egyes szakértők szerint részben az adófizetők hibásak, de okolható az állam passzivitása is. Most pedig, amikor gondokat okozott a krízis, pénzügyi források megtalálása érdekében eszükbe jutott az áfa.

A Fiskális Túlkapásokat Megelőző Egyesület képviselőinek véleménye szerint a visszamenőleges áfabehajtás visszaélésnek minősíthető, s ezért az Emberi Jogok Európai Bíróságához kívánnak fordulni. Szerintük Romániában 10 ezer olyan magánszemély van, akik 2006–2008 között 5-nél több ingatlanügyletet bonyolítottak le, és mindezeket érintené az Országos Adóügynökség „behajtási akciója". Az eljárás igen nehéz helyzetbe hozná az érintetteket, s éppen ezért az egyesület egy törvénymódosító javaslatot is megfogalmazott, amely értelmében a 2008. január 1-jét követő időszakokra kellene csak megállapítani az áfa-befizetési kötelezettséget.

Egyelőre nem sok pénz folyt be az államkasszába a szóban forgó áfakötelezettségből. És a közeljövőben sem lehet arra számítani. Fellebbezésekre, pereskedésre, végeláthatatlan eljárásokra azonban annál inkább.

Hecser Zoltán
www.honline.ro